Almeida recalifica 448.000 metros cuadrados de la ciudad deportiva del Real Madrid: el suelo pasa de 70 a 360 millones

Una operación urbanística que transforma Valdebebas

El proyecto de modificación del plan general de ordenación urbana de Madrid, publicado este miércoles, detalla el cambio de uso de 448.000 metros cuadrados en la ciudad deportiva del Real Madrid. La edificabilidad deportiva se reduce de los 360.000 m² actuales a solo 89.000 m², mientras que la edificabilidad total de los terrenos pasa a ser de 532.000 m², un aumento de 172.000 m² respecto a la norma vigente.

La distribución de la nueva edificabilidad incluye 276.000 m² para equipamiento privado —con un hospital privado y una universidad privada como usos principales— y 172.550 m² para usos terciarios, como oficinas, hoteles o flex living. Según la documentación, el Real Madrid, propietario único de la parcela de 1,2 millones de m², figura como promotor privado del desarrollo.

El club ya ha utilizado 350.000 m² para construir 60.000 m² de edificabilidad en sus instalaciones actuales, incluido el estadio Alfredo Di Stéfano. Los 850.000 m² restantes están sin uso, lo que el Ayuntamiento justifica como una parcela "infrautilizada" que necesita un nuevo impulso.

La memoria económica del proyecto cifra el coste de la construcción en 1.200 millones de euros y prevé que el desarrollo comience en 2029, una vez aprobado definitivamente. Según los documentos, la estabilización completa del proyecto se alcanzaría en 40 años, con los primeros ingresos para los promotores a partir de 2031.

El proyecto fue presentado en mayo por Florentino Pérez junto a Isabel Díaz Ayuso y José Luis Martínez-Almeida bajo el nombre de Madrid Innovation District. La aprobación inicial por la Junta de Gobierno municipal se produjo a finales de julio, y ahora la información pública abre un periodo de alegaciones antes de la aprobación definitiva.

El valor del suelo se multiplica por más de cinco

La recalificación implica un aumento significativo del valor de los terrenos. Un informe de Savills, citado en la documentación, valora el suelo en 360,1 millones de euros en total: 40,7 millones corresponden al uso deportivo, 133,9 millones al dotacional privado y 185,5 millones al terciario. Esta cifra contrasta con los 70 millones en que se valoraba el suelo antes del cambio de uso.

El Real Madrid, como propietario del suelo, podría vender las parcelas para obtener liquidez, desarrollarlas por cuenta propia o asociarse con otros inversores. Esta operación recuerda a la recalificación de los terrenos del Paseo de la Castellana hace 25 años, que el club también impulsó bajo la presidencia de Florentino Pérez.

La reducción del uso deportivo es uno de los puntos más controvertidos. De los 360.000 m² de edificabilidad deportiva vigentes, solo se mantienen 89.000 m², es decir, una cuarta parte. Esta reducción permitirá destinar el resto a usos lucrativos, que según el Ayuntamiento son necesarios para "garantizar sinergias y la mezcla de usos" que eviten una actividad aislada.

La comparación con la operación de la Castellana no es casual. En aquel caso, la recalificación de la antigua ciudad deportiva del club en el norte de Madrid generó una plusvalía millonaria que el Real Madrid utilizó para financiar su expansión. Ahora, con la operación de Valdebebas, el club busca repetir esa estrategia en un contexto financiero marcado por la suspensión de los conciertos en el Santiago Bernabéu.

Oposición: "un pelotazo" y "urbanismo a la carta"

Los grupos municipales Más Madrid y PSOE han rechazado frontalmente la operación. La concejala de Más Madrid, Sara Ladra, ha calificado el movimiento de "pelotazo" y de "urbanismo a la carta", y ha cuestionado el interés general de la actuación. "Unos terrenos que iban a ser equipamientos deportivos, ahora serán más hoteles y co-living de lujo, hospitales y universidades privadas, todo para que se forren los de siempre", ha denunciado.

Desde la oposición se reclama al gobierno municipal que explique qué beneficio aporta esta recalificación a los vecinos de Valdebebas. En lugar de hoteles u oficinas, piden colegios públicos, centros de salud y mejores accesos al resto de Madrid. "Lo que necesita Valdebebas son servicios públicos, no más infraestructuras privadas", ha insistido Ladra.

La oposición ha anunciado que presentará alegaciones al proyecto durante el periodo de información pública. También han solicitado la comparecencia del alcalde en el Pleno municipal para que detalle los términos del acuerdo y las implicaciones económicas para el Consistorio.

Por su parte, el Ayuntamiento defiende la operación como una oportunidad para generar actividad económica y empleo en la zona, y señala que la mezcla de usos es esencial para el éxito de proyectos internacionales similares. El gobierno municipal sostiene que el proyecto "se consiguen las condiciones básicas del resto de casos de éxito internacionales estudiados", y que la dimensión del desarrollo "es imprescindible para garantizar sinergias y la mezcla de usos".