Asprima avisa de que el Real Decreto de inundabilidad bloquea el urbanismo y agrava el déficit de vivienda

Un mapa técnico que se convierte en norma urbanística

El proyecto, impulsado por el Ministerio para la Transición Ecológica, busca ordenar la gestión del riesgo de inundación en todo el territorio nacional. Sin embargo, Asprima denuncia que, en su redacción actual, la norma traslada a la cartografía técnica una función que hasta ahora correspondía al planeamiento urbanístico, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso frente a sus efectos.

«El Real Decreto convierte un mapa técnico en una norma urbanística. La cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso», afirma Jorge Ginés, director general de Asprima, en una nota difundida por la asociación. La entidad considera que este mecanismo introduce una inseguridad jurídica de fondo para todo el sector promotor.

El problema no es menor: el propio texto de la norma reconoce que existen cerca de 33.000 hectáreas de usos construidos en zonas de flujo preferente, de las cuales más de 3.600 son suelo residencial. Esa superficie, ya consolidada, quedaría sujeta a las nuevas restricciones sin un procedimiento definido para su revisión.

Rehabilitaciones, sustituciones y cambios de uso, en riesgo

El impacto, advierte Asprima, va mucho más allá de las nuevas construcciones. La norma afecta también al parque edificado actual, a los proyectos en marcha y al suelo con planeamiento vigente.

«Si nuestra interpretación es correcta, puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos o cambios de uso a residencial, aunque reduzcan el riesgo actual. Deja fuera además situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas o reparcelaciones aprobadas», advierte Ginés.

La asociación añade que la norma congela igualmente suelo rural y bloquea la construcción de vivienda en suelo ya urbanizado con servicios y aprovechamiento reconocido. El resultado, sostiene Asprima, es un freno adicional en un momento en el que la producción de vivienda nueva ya resulta insuficiente frente a la demanda en la mayoría de los mercados españoles.

Con la consulta pública ya cerrada, el proyecto entra en su recta final de redacción. La patronal madrileña, que preside Carolina Roca, ya había reclamado más seguridad jurídica y agilidad en la tramitación del suelo al analizar el mercado de obra nueva y suelo.

Sótanos y garajes: el promotor, entre dos normas contrarias

La prohibición de sótanos y garajes bajo rasante añade otro foco de conflicto. La norma veta estos espacios de forma casi absoluta, incluso en zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinción de calado, velocidad, uso o solución técnica.

Dado que casi todos los municipios exigen plazas de garaje en sus normativas urbanísticas, «el promotor queda atrapado entre dos normas contrarias, ya que no puede cumplir ambas a la vez», comenta el director general de Asprima.

Además, la obligación de elevar los usos residenciales un metro sobre la cota de inundación puede afectar a rasantes, alturas máximas, accesibilidad y número de plantas. Esa reducción directa del aprovechamiento urbanístico, según Ginés, «hará inviables miles de viviendas, lo que restringe todavía más la oferta».

La asociación alerta también de la precipitación en los plazos, ya que el texto no contempla un régimen transitorio. «La norma se aplicaría al día siguiente de publicarse, aunque todavía no existan modelos, instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía válida», concluye Ginés. Sin esos desarrollos previos, Asprima teme que la aplicación práctica del decreto genere aún más incertidumbre sobre qué suelos pueden desarrollarse desde el primer día de vigencia.