La obra nueva se anuncia un 72% más cara que la segunda mano y la brecha se triplica desde 2020

Comprar una vivienda de obra nueva en España sale, de media, un 72% más caro por metro cuadrado que adquirir una de segunda mano. La brecha se ha triplicado desde 2020, cuando era del 21%, y en municipios como Cartagena alcanza el 90%. Son datos del segundo trimestre de 2026 publicados por la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, que advierte de que la segunda mano, antes la alternativa asequible, también acelera.

Por Redacción30 de septiembre de 2026, 07:50

Una brecha que se multiplica por tres en seis años

El precio de publicación de la vivienda nueva en España se situó en 4.736 €/m² en el segundo trimestre de 2026, un 72% por encima de los 2.759 €/m² de la segunda mano, según el análisis de Brains Real Estate sobre los 25 principales municipios del país. En el segundo trimestre de 2020, la diferencia era del 21%: la obra nueva se anunciaba a 2.085 €/m² y la usada a 1.719 €/m².

Desde entonces, el precio de la vivienda nueva se ha más que duplicado, con una subida del 127%, mientras que el de la usada ha crecido un 60%. El resultado es que la brecha se ha multiplicado por más de tres. El informe subraya que la separación no ha sido gradual: tras un primer año en el que pasó del 21% al 33%, se mantuvo estable entre el 31% y el 36% hasta 2022, y a lo largo de 2023 fue ascendiendo hasta el 46-48% a mediados de 2024.

El gran salto se produjo en la segunda mitad de 2024: en solo dos trimestres, la diferencia escaló del 46% al 71%, hasta tocar un máximo del 79% en el tercer trimestre de 2025. El último año apunta a una ligera moderación: la segunda mano se ha encarecido un 11,5% interanual, por encima del 8,7% de la obra nueva, lo que ha estrechado la brecha hasta el 72%.

Cartagena, Córdoba y Murcia, las mayores diferencias por metro

Cartagena y Córdoba son los únicos municipios que superan la diferencia media nacional del 72%, con un 90% y un 81% respectivamente. Murcia se queda justo por debajo, con un 71%. En Cartagena, la obra nueva se anuncia a 3.694 €/m² y la usada a 1.949 €/m², lo que supone una distancia de unos 142.800 € por vivienda: 450.912 € de media en obra nueva frente a 308.104 € en segunda mano. En el cuarto trimestre de 2024, la brecha por metro llegó al 118%, el valor más alto de la muestra.

En la Región de Murcia, dos ciudades se cuelan entre las tres con mayor diferencia. En Murcia capital, la brecha es hoy del 71%, cuando en 2020 ambos segmentos se movían prácticamente a la par, con apenas un 8% de diferencia. Desde entonces, el metro cuadrado nuevo se ha encarecido un 112% y el usado, un 34%. Una vivienda nueva se anuncia hoy en el municipio por 329.436 € de media, unos 69.800 € más que una usada, que cuesta 259.643 €.

El caso de Córdoba es distinto: su brecha del 81% no se explica tanto por una obra nueva disparada como por una segunda mano que se ha quedado atrás. Desde 2020, el precio de publicación de la vivienda usada solo ha subido un 8,6%, hasta 1.507 €/m², la menor subida y el precio más bajo de los 25 municipios, mientras la obra nueva ha crecido un 43%. Por vivienda, la distancia se reduce a unos 44.300 €, con 280.658 € en obra nueva frente a 236.335 € en segunda mano, porque la vivienda usada que se anuncia es bastante más grande.

Barcelona y su área metropolitana: una brecha estructural

Barcelona es la ciudad con la obra nueva más cara por metro cuadrado: 9.220 €/m², un 53% más que su segunda mano, que se anuncia a 6.031 €/m². La diferencia, que en 2020 era del 22%, está en su máximo del periodo. Por vivienda, la obra nueva se anuncia a 1.146.157 € de media frente a 654.246 €, unos 491.900 € más. Desde 2020, el precio medio de una vivienda nueva en la ciudad casi se ha duplicado (+99%), mientras que el de una usada ha subido un 22%.

El área metropolitana reproduce el patrón con brechas por metro similares o incluso superiores: un 62% en Badalona, un 59% en L’Hospitalet de Llobregat y un 53% tanto en Sabadell como en Terrassa. La diferencia ya era elevada en 2020: en L’Hospitalet alcanzaba el 40% y no ha bajado de ese nivel en todo el periodo. Lo que distingue a estos municipios es una segunda mano que solo ha subido entre un 16% y un 25% desde 2020, las menores alzas de la muestra tras Córdoba.

En precio por vivienda destaca Badalona: la obra nueva se anuncia a 473.843 € y la usada a 255.586 €, casi el doble, con la tercera mayor diferencia en euros de la muestra tras Palma y Barcelona. En L’Hospitalet, la vivienda nueva se anuncia por 379.752 € de media y la usada por 224.961 €, un 69% más. Son, además, las viviendas más pequeñas de la muestra, con unos 80 m² en obra nueva y 75 m² en segunda mano.

Madrid, la excepción: la usada es más cara que la nueva

Madrid es el único de los 25 municipios analizados donde la obra nueva es más barata que la segunda mano. La vivienda usada se anuncia a 7.351 €/m² frente a los 6.807 €/m² de la nueva, una diferencia del -7%. Por vivienda, la usada cuesta de media 886.450 € y la nueva, 860.817 €, unos 25.600 € menos. En 2020 ambos segmentos estaban prácticamente a la par, y la relación se invirtió en el tercer trimestre de 2024 por el fuerte encarecimiento de la segunda mano, que ha subido un 79% por metro desde 2020, frente al 61% de la obra nueva.

La explicación apunta a la localización de la oferta. La obra nueva de la capital se concentra en desarrollos periféricos, mientras que la segunda mano incluye el parque de los distritos centrales, donde apenas queda suelo para nuevas promociones. El resultado es que, en Madrid, lo nuevo no se paga con prima, sino con distancia al centro.

El análisis también revela que el precio por metro cuadrado no cuenta toda la historia. En varios municipios, la vivienda nueva que sale al mercado es sensiblemente más pequeña que la usada, lo que reduce o incluso anula la diferencia en el precio total. En Las Palmas de Gran Canaria, la obra nueva es un 65% más cara por metro, pero una vivienda nueva se anuncia por 372.395 € y una usada por 364.833 €, solo un 2% más. La superficie media ronda los 90 m² en obra nueva, frente a los 145 m² de la segunda mano. El efecto es similar en Gijón, con un 39% de diferencia por metro y apenas un 4% por vivienda, y llega a invertirse en Granada: allí la obra nueva es un 14% más cara por metro, pero una vivienda nueva se anuncia por 283.748 € y una usada por 332.636 €, casi 49.000 € menos por lo nuevo.