Los NPLs y REOs se abren a pequeños inversores: el sector avisa del riesgo de comprar 'sin saber qué se adquiere'

El mercado de deuda inmobiliaria en España ha dejado de ser un coto cerrado para los grandes fondos. La entrada de pequeños y medianos inversores en NPLs y REOs plantea nuevos desafíos: el sector reconoce que el principal riesgo es que el comprador crea estar adquiriendo una vivienda cuando en realidad compra un procedimiento judicial. Transparencia y formación se vuelven imprescindibles.

Por Redacción6 de octubre de 2026, 07:25

La democratización de la inversión en deuda inmobiliaria

Vanessa M. Rodríguez de los Reyes, CEO de Tuscany Adquisiciones, señaló durante el NPL Iberian Forum Spain que «la democratización de la inversión en este tipo de productos es positiva». Según explicó, «este mercado estaba muy enfocado en fondos de inversión y entidades institucionales», pero ahora «la inversión se ha democratizado y existe la posibilidad de llegar a compradores más pequeños, tanto inversores pequeños como medianos, que cuentan con capital para invertir».

Sin embargo, esta apertura exige mayor rigor. «El principal reto está en saber cómo comercializar y cómo comprar este tipo de producto», afirmó. En su opinión, «un NPL o un REO no es una vivienda, un local o un producto llave en mano. Es una inversión que puede permitir acceder a un activo, pero que también implica una operación compleja que hay que conocer y gestionar».

Riesgos en la comercialización: más allá del colateral

La CEO de Tuscany subrayó que «la información es fundamental, y también lo son el conocimiento del producto y la capacidad para gestionarlo». Actualmente, ante la situación del mercado inmobiliario, «están entrando en el sector operadores y profesionales procedentes del mercado inmobiliario tradicional: brokers, inmobiliarias e intermediarios». Estos pueden participar en la comercialización de NPLs y REOs, «pero deben hacerlo con cautela».

El riesgo más inmediato es la confusión: «El riesgo aparece cuando un comprador puede pensar que está adquiriendo una vivienda cuando, en realidad, está adquiriendo un procedimiento judicial que puede implicar una subasta, incidencias registrales o situaciones ocupacionales», advirtió. Esta falta de entendimiento puede generar expectativas frustradas y, en última instancia, reclamaciones futuras contra quienes comercializaron el producto.

El papel de fondos, servicers e intermediarios

Rodríguez de los Reyes insistió en que no basta con mostrar el colateral asociado al NPL o al REO. «Es necesario trasladar la información de forma completa y transparente», recalcó, y añadió que «hay que entender que los NPLs y los REOs no son activos inmobiliarios tradicionales». Por ello, «es importante conocer el producto y contar con un asesoramiento adecuado».

En cuanto al papel de fondos y servicers, la directiva señaló que tienen «un reto muy importante: establecer las medidas de control necesarias para asegurarse de que los NPLs y REOs llegan a compradores que realmente saben lo que están comprando». También abogó por la homologación de los colaboradores, pero advirtió de que «no basta con homologarlos o darlos de alta como colaboradores», sino que «es necesario realizar un seguimiento y establecer medidas de control».

El factor diferencial de la rentabilidad

De cara al actual escenario de desinversión, Rodríguez de los Reyes afirmó que el factor diferencial «estará fundamentalmente en la información y en la documentación», así como en «saber exactamente qué están comprando». Explicó que «hasta ahora, uno de los principales problemas estaba en el acceso al producto», pero que ahora «el producto está más disponible y ha llegado a pequeños y medianos inversores».

Sin embargo, el reto ahora está en el precio: «En la comercialización de estos activos, los precios han aumentado y, en algunos casos, se han disparado». Por eso, el inversor deberá estudiar «los riesgos, los plazos judiciales y los costes asociados», ya que «la rentabilidad ya no depende únicamente del precio de adquisición».

Los grandes retos del mercado NPL en España

Entre los retos más urgentes, la CEO de Tuscany destacó «los cambios normativos y la inseguridad jurídica que pueden generar». También mencionó «las cargas procesales de los tribunales», que «pueden obstaculizar los procesos e impedir llegar al colateral lo antes posible», así como «las incidencias ocupacionales», relacionadas en parte con la normativa.

Rodríguez de los Reyes reconoció que existen otros desafíos, como «la adaptación a la inteligencia artificial, las nuevas tecnologías, las nuevas estrategias y los cambios que se están produciendo en el mercado», pero puso el foco «especialmente en los cambios normativos, la seguridad jurídica, la carga de los tribunales y las incidencias ocupacionales». Además, subrayó el componente reputacional: «Hace unos años, el sector no tenía una buena imagen. Sin embargo, se ha profesionalizado y especializado». Por ello, advirtió de que «unas prácticas inadecuadas en la comercialización de NPLs y REOs podrían perjudicar también la reputación de todo el sector».