Chamartín lidera el precio de la obra nueva en Madrid con 13.912 €/m² y Centro registra la mayor subida interanual: +25,3%
La obra nueva en Madrid capital vuelve a dibujar un mapa de dos velocidades: el eje centro-norte (Chamartín, Chamberí, Salamanca y Centro) concentra los precios más altos, con Chamartín a la cabeza (13.912 €/m²), mientras que los distritos del sur y sureste, como Villaverde (3.693 €/m²), se mantienen como los más asequibles. Centro, por su parte, registra la mayor subida interanual de toda la ciudad, con un +25,3%, según los datos del segundo trimestre de 2026 de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate.
Un fenómeno atípico: la segunda mano supera a la obra nueva en el conjunto de la ciudad
El dato más llamativo del informe de Brains Real Estate correspondiente al Q2-2026 es que, en el conjunto del municipio de Madrid, la vivienda de segunda mano ya cuesta un 7% más que la obra nueva. El precio de publicación de la vivienda de segunda mano se sitúa en 7.351 €/m², frente a los 6.807 €/m² de la obra nueva. Esta brecha negativa contrasta con la media nacional, donde la obra nueva es un 71,7% más cara que la segunda mano.
Este patrón no es nuevo en Madrid: entre 2015 y 2018, la segunda mano ya fue sistemáticamente más cara que la obra nueva, con diferencias de hasta el -12%. Entre 2019 y 2023, sin embargo, la obra nueva tomó la delantera, llegando a costar un 20% más en el pico de 2021-2022, coincidiendo con el auge de promociones en desarrollos como Valdebebas o Los Berrocales. Desde el tercer trimestre de 2024, la segunda mano ha vuelto a superar a la obra nueva, estabilizándose la brecha en un rango de -7% a -12% durante el último año y medio.
Esta situación se explica, según la fuente, por la escasez de suelo finalista en los distritos centrales y una demanda sostenida, factores que mantienen los precios de la obra nueva en niveles elevados, pero que no impiden que la reventa, en zonas consolidadas, alcance precios superiores.
Ranking por distritos: del eje centro-norte al sur más asequible
El ranking por distritos confirma que el precio de la obra nueva en Madrid se concentra en el centro y el norte. Chamartín lidera con 13.912 €/m², seguido de Chamberí (12.886 €/m²), Salamanca (12.762 €/m²) y Centro (11.221 €/m²). En el extremo opuesto, Villaverde (3.693 €/m²), Villa de Vallecas (3.874 €/m²) y Puente de Vallecas (3.936 €/m²) son los más asequibles, con precios hasta cuatro veces menores que los del distrito líder.
Entre los distritos más caros, las variaciones interanuales son dispares: Centro sube un 25,3%, Chamberí un 18,1% y Chamartín un 17,3%. Salamanca, en cambio, es el único del grupo de cabeza con variación negativa (-2,1%), lo que sugiere un mercado de obra nueva maduro y con escaso margen de recorrido. En el lado opuesto, Retiro cae un 9,0% interanual y un 7,1% trimestral, mientras que Usera desciende un 3,6% interanual.
A nivel de barrio, El Viso, en Chamartín, es el barrio con la obra nueva más cara de la ciudad, con 18.310 €/m², muy por encima de la media de su distrito. Le siguen Recoletos (17.692 €/m²), Lista (15.105 €/m²), Castellana (15.038 €/m²) y Goya (14.972 €/m²), los cuatro en Salamanca. En el extremo opuesto, Entrevías (3.168 €/m²), Zofío (3.208 €/m²) y San Andrés (3.232 €/m²) son los barrios más asequibles del municipio.
La brecha con la segunda mano: solo Retiro y Tetuán invierten el patrón
El análisis de la brecha entre obra nueva y segunda mano por distrito revela que solo dos de los 21 distritos analizados presentan un precio de segunda mano superior al de la obra nueva: Retiro (-16,8%) y Tetuán (-4,2%). En ambos casos, la explicación radica en una oferta muy limitada de obra nueva frente a un parque de segunda mano extenso y consolidado, con ubicaciones privilegiadas junto al parque de El Retiro o cerca del centro.
En el resto de distritos, la obra nueva sigue siendo más cara que la segunda mano, aunque con diferenciales muy inferiores a la media nacional. Salamanca (+6,5%) y Villa de Vallecas (+2,7%) son los que menos diferencia registran, mientras que Usera (+45,1%) y Chamartín (+52,5%) muestran las brechas más amplias. San Blas-Canillejas (+40,7%) y Centro (+40,2%) también presentan diferenciales elevados, lo que indica que, en estas zonas, la obra nueva compite con un parque de segunda mano más antiguo y de menor calidad constructiva.
Según la fuente, este comportamiento desigual responde a la disponibilidad de suelo y al grado de madurez de cada mercado. En los distritos centrales, la escasez de suelo finalista y la alta demanda presionan los precios al alza, especialmente en Centro, donde el stock de obra nueva es casi inexistente. En el sur y sureste, la obra nueva sigue siendo sistemáticamente más cara que la segunda mano, aunque con precios absolutos mucho más bajos, lo que mantiene a estos distritos como los más asequibles de la capital.
Previsiones para el resto de 2026: Centro, el distrito a vigilar
Con los datos del Q2-2026, Brains Real Estate apunta a que Madrid capital mantendrá el patrón dual que la distingue del resto de España: precios de obra nueva en máximos en el eje centro-norte y una brecha con la segunda mano mucho más estrecha que la media nacional, o incluso negativa en Retio y Tetuán. La escasez de suelo finalista en los distritos centrales y una demanda que no da tregua sostienen esta tendencia a corto plazo.
El distrito a vigilar es Centro: si mantiene un ritmo de subida como el actual (+25,3% interanual) sobre una base de precio ya elevada (11.221 €/m²), podría acercarse a Salamanca y Chamberí en los próximos trimestres. Por el contrario, Salamanca parece haber tocado techo, al ser el único distrito de cabeza con variación interanual negativa. Su evolución en los próximos trimestres será una buena referencia de hasta dónde puede llegar la obra nueva antes de que el mercado la frene.
Moratalaz queda fuera del ranking por no disponer de una muestra suficiente de obra nueva en el Q2-2026, según señala la fuente.
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