EY anticipa un segundo semestre 'menos activo' en inversión inmobiliaria y prevé cerrar 2026 con 22.000 millones

Un arranque de año récord que se topa con la falta de producto

El mercado de inversión inmobiliaria en España inicia la recta final de 2026 con una previsión de cierre de algo más de 22.000 millones de euros transaccionados, según las proyecciones de EY-Parthenon. Esta cifra, sin embargo, esconde una desaceleración en la segunda parte del año. Así lo ha avanzado Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate de la firma, quien anticipa que este segundo semestre será «menos activo que el primero».

El motivo de esta desaceleración no es otro que la falta de producto. Las mismas fuentes indican que no hay suficiente 'pipeline' que pueda materializarse antes de diciembre para mantener el ritmo de los primeros seis meses del año.

Durante el primer semestre, el volumen transaccionado alcanzó los 11.000 millones de euros, una cifra que en cualquier otra circunstancia se consideraría de plena actividad. Sin embargo, desde la óptica de la consultora, el ritmo de operaciones en sectores como el de centros comerciales y residencial ha sido «demasiado alto» para mantener la tendencia durante todo el año. Esta afirmación de García-Mateo, extraída de una entrevista publicada por Brainsre, sugiere una corrección natural del mercado más que un síntoma de debilidad estructural.

En este contexto, la cuota de mercado de EY se sitúa en el 36% en lo que va de año, lo que la consolida como una de las asesoras líderes del sector.

La cautela para la segunda mitad del año contrasta con un arranque de ejercicio de intensa actividad, según la misma fuente. La ausencia de operaciones 'gordas' que alegren el último tramo del año es la principal razón que esgrimen los analistas para explicar esta desaceleración.

La cifra total de 22.000 millones de euros, no obstante, dependerá de que se materialicen varias operaciones 'mega' que actualmente se encuentran en fase avanzada de negociación. Si estas no se cierran a tiempo, el volumen final podría ser sensiblemente inferior.

El 'living' se consolida y tira del carro con el foco en el alquiler asequible y el 'flex living'

El segmento 'living' se consolida como el principal motor de la inversión en Real Estate en España. Según el análisis de EY-Parthenon, este sector mantendrá su hegemonía durante la segunda mitad del año, especialmente en submercados como el PBSA (residencias de estudiantes) y el alquiler asequible. La consultora prevé que estos nichos sigan atrayendo capital institucional y se conviertan en los auténticos dinamizadores del mercado.

En concreto, el residencial en sus distintas modalidades -alquiler asequible, 'flex living', BTR (Build to Rent) y BTS (Build to Sell)- acaparará todo el foco inversor. No obstante, García-Mateo matiza que el ritmo no será uniforme y que «los modelos concesionales y alternativos van muy por delante del BTR para los inversores institucionales». Esta distinción es crucial para entender hacia dónde se dirige el dinero.

Todo ello en un contexto de incertidumbre regulatoria que mantiene prácticamente estable la superficie de desarrollo de los pipelines institucionales. La guerra en Irán y su impacto en la energía y las materias primas está provocando una subida media de los costes de construcción del 7% interanual en el sector, llegando a picos superiores al 11% en el segmento de vivienda asequible. Un dato que presiona todavía más los márgenes y que frena la creación de nueva oferta.

La única manera de revertir esta dinámica es que los costes de construcción se moderen. Mientras tanto, los promotores tendrán que decidir si trasladan esta subida al precio final de la vivienda o si reducen sus márgenes, un equilibrio complicado en un escenario de tipos de interés al alza.

La actividad asesora de la consultora en este segmento durante el primer semestre ha sido un claro termómetro de esta tendencia, concentrando operaciones por valor de 1.460 millones de euros.

Hoteles en máximos, logística a la espera y el retail toca techo

Más allá del 'living', el sector hotelero español encara la segunda parte del año con un liderazgo europeo indiscutible. Según el informe 'The Hotel Property Telescope 2026', citado por la propia consultora, España ha captado 2.400 millones de euros de inversión hotelera en el primer semestre de 2026. Se trata de una nueva fase del ciclo hotelero que estará marcada por una mayor sofisticación financiera, presión sobre los márgenes y una creciente divergencia de comportamiento entre los distintos activos.

En el lado contrario se encuentra el sector logístico. El inversor se muestra «más cauto» que en ejercicios anteriores. La rumorología del mercado habla de una aplicación de la nueva normativa que no termina de despegar, pero lo cierto es que la incertidumbre se apodera del sector. La frase de García-Mateo es contundente: «ya hay 35 millones de metros cuadrados de inventario y muchas naves vacías que, aunque obsoletas, están impidiendo la subida de rentas». Un atasco en la oferta que frena la inversión en un sector que fue el 'rey' del ladrillo durante la pandemia.

En cuanto al retail, todo apunta a que ha llegado su momento. El apetito por el 'core' español ha cambiado y, tal y como señala el directivo, «desde 2024 se están pudiendo comprar centros comerciales a precios muy competitivos». EY ha asesorado operaciones en este segmento por valor de 1.200 millones de euros hasta junio.

Sin embargo, para la segunda mitad del año se espera «un claro descenso del volumen transaccional». Se ha tocado suelo en las rentabilidades de entrada y el ciclo inversor madura. Los precios ya no bajan y el dinero busca otros destinos.

El capital se mueve hacia el 'value-add' y la banca tradicional vuelve a prestar

El mapa de actores en el mercado inmobiliario español está cambiando. Javier García-Mateo pronostica que «veremos a fondos de infraestructuras irrumpiendo en el mercado residencial». Esta irrupción de nuevo dinero, junto con la vuelta de las aseguradoras al mercado de oficinas, perfila un nuevo escenario inversor. Se prevé que este último sector, el de las oficinas, «recupere el protagonismo perdido en los últimos cinco años».

El foco se está trasladando hacia las estrategias 'value-add'. La mejora de activos, especialmente en oficinas, centros comerciales y logística, será una de las claves, con la vista puesta en la sostenibilidad y la mejora de la eficiencia energética.

Para el periodo 2025-2031, EY calcula que el mercado español movilizará más de 77.500 millones de euros en construcción, un 7,2% más que en el ciclo anterior (2025-2030). Este aumento, no obstante, no se debe a un 'boom' constructivo como el de antaño, sino al incremento de los costes de construcción y a la presión de la cadena de suministro. La aplicación de criterios ESG (criterios ambientales, sociales y de gobernanza) en estos nuevos desarrollos también jugará un papel relevante.

En el plano financiero, se abre paso la banca tradicional. Aunque a cierre de 2025 los fondos de deuda representaban más del 20% del total de la deuda prestada, el director de EY observa «una recuperación de la banca española y extranjera de corte tradicional». Se espera que el euríbor, que no ha tenido un impacto negativo en los márgenes de los bancos hasta la fecha, repunte antes de diciembre de 2026, lo que podría reactivar el crédito y la liquidez en el mercado.