La EPBD obligará a los edificios terciarios a un indicador de consumo medible en 2030: cómo preparar los activos

Fotografía que ilustra la noticia: La EPBD obligará a los edificios terciarios a un indicador de consumo medible en 2030: cómo preparar los activos — (brainsre.news)

La directiva europea de eficiencia energética de edificios (EPBD) se acerca a su primer hito: en 2030, todos los edificios no residenciales de España deberán situarse por debajo de un umbral de consumo energético medible, y en 2033 deberán cumplir un segundo límite más exigente. La norma, que ya está trasladándose al marco regulatorio español, convierte la descarbonización en un objetivo cuantificable y obliga a propietarios e inversores a repensar la estrategia de sus activos más allá del mero cumplimiento.

Por Redacción7 de octubre de 2026, 07:15

De las intenciones a indicadores objetivos

Hasta ahora, las políticas de eficiencia energética se apoyaban en declaraciones genéricas y certificados que no siempre se traducían en valores comparables. La EPBD cambia las reglas: para el parque no residencial existente, los requisitos mínimos de eficiencia energética (conocidos como MEPS, por sus siglas en inglés) deberán expresarse mediante un indicador numérico de consumo de energía primaria o final, en kWh/m²·año. Es decir, el cumplimiento dejará de ser una etiqueta para convertirse en una cifra contrastable.

Cada Estado miembro tendrá que fijar dos umbrales sobre la base del parque no residencial existente a 1 de enero de 2020. El primero separará al 16% de los edificios con peor comportamiento energético del resto; el segundo, al 26% con peor comportamiento. En 2030, todos los edificios no residenciales deberán situarse por debajo del primer umbral; en 2033, por debajo del segundo. La directiva también permite diferenciar por tipos de uso, lo que abre la puerta a que hoteles, oficinas, hospitales o centros comerciales tengan límites específicos, dados sus distintos perfiles de consumo.

Incertidumbre regulatoria a menos de cuatro años del hito

España todavía no ha concretado dónde se situarán esos umbrales. Aunque existe un borrador del Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE) con estimaciones provisionales, los valores definitivos de energía primaria y los máximos aplicables por zona climática y uso aún están por definirse. Esta incertidumbre llega en un momento crítico: faltan menos de cuatro años para el primer hito de cumplimiento.

Los propietarios y gestores de patrimonio pueden conocer hoy cuánto consume un edificio, su certificado energético, el estado de sus instalaciones y las prestaciones de su envolvente. Pero no pueden calcular con certeza si esos activos cumplirán o no en 2030, porque la regulación final no está cerrada. Por eso, la recomendación del sector es no esperar a tener todos los datos: el calendario está definido y las decisiones de inversión requieren plazos largos.

Un marco dinámico y creciente: 2030 y 2033 son solo el principio

La EPBD no se agota en 2030. La directiva obliga a los Estados a fijar nuevas trayectorias para que los edificios no residenciales cumplan umbrales máximos progresivamente inferiores en 2040 y 2050, coherentes con la transformación del parque hacia edificios de cero emisiones. Es decir, el marco de exigencia es dinámico y creciente: quedarse siempre en la cola del parque puede generar un escenario de rehabilitación permanente.

Ricard Santamaría, socio director de H.A.U.S Healthy Buildings y autor del análisis, advierte de que «ir únicamente al mínimo regulatorio puede ser una mala estrategia económica». La comparación, dice, debería hacerse con perspectiva de ciclo de vida: capex, opex, energía, emisiones, carbono incorporado, explotación, vida útil y valor futuro. En algunos activos, la decisión puede incluso llegar a ser si rehabilitar profundamente o sustituir el edificio por uno nuevo, considerando los costes de demolición, plazos y pérdida temporal de explotación.

Primeros pasos prácticos: auditar y priorizar

Ante esta situación, Santamaría propone dos acciones inmediatas. La primera es auditar el parque construido, no para identificar con exactitud qué edificios incumplirán (todavía faltan datos regulatorios), sino para conocer qué activos tienen peor comportamiento, qué sistemas están próximos al final de su vida útil, qué intervenciones profundas requieren y qué capex podría ser necesario. Se trata de pasar de gestionar reformas independientes a definir hojas de ruta por activo, con una mirada suficientemente larga para no tener que volver a invertir por habernos quedado cortos.

La segunda es inventariar y ordenar la cartera en función de la exposición al riesgo, utilizando una matriz de riesgo regulatorio que tenga en cuenta los umbrales provisionales previstos por el Ministerio para 2030 y 2033. La administración deberá concretar los niveles de energía primaria aplicables a cada zona climática y uso, así como los valores máximos de cumplimiento. Mientras tanto, la incertidumbre no debería paralizar la toma de decisiones: el tiempo de reacción se acorta y los activos que no se preparen pueden enfrentarse a costes mayores en el futuro.