La obra nueva se vende un 40% más rápido en cinco años mientras el precio casi se duplica

Los 25 principales municipios aceleran las ventas

El análisis de Brains Real Estate sobre los 25 principales municipios de España muestra que el plazo de venta de la obra nueva se ha reducido en todos ellos, sin excepción, entre el segundo trimestre de 2021 y el mismo periodo de 2026. Seis municipios han recortado el tiempo de comercialización a menos de la mitad.

Elche encabeza la lista con una caída del 73,9%: de 14,1 a 3,7 meses. Le siguen Valencia, que pasa de 8,5 a 3,2 meses (-62,2%); Oviedo, de 11,4 a 4,4 meses (-61,8%); Alicante, de 11,5 a 4,9 meses (-57,7%); Zaragoza, de 9,2 a 4,3 meses (-52,5%), y Gijón, de 8,5 a 4,2 meses (-50,9%). Madrid, que ha pasado de 6,5 a 3,6 meses (-44%), también supera la media nacional.

La comparación de ambos momentos es reveladora. En el segundo trimestre de 2021, ninguno de los 25 municipios vendía su obra nueva en menos de cinco meses y 24 de ellos superaban los seis. Cinco años después, 16 municipios venden por debajo de los cinco meses y solo tres superan los seis. El tiempo mediano de venta ha pasado de 7 a 4,7 meses.

La tendencia no depende del trimestre elegido como punto de partida. Si se comparan las medias de los cuatro últimos trimestres con las del mismo periodo de hace cinco años, el tiempo de venta también se reduce en 24 de los 25 municipios. Solo Bilbao queda fuera de esa lectura.

Subidas de precio que no frenan la demanda

La reducción de los plazos se produce en paralelo a un fuerte encarecimiento. El metro cuadrado de obra nueva ha subido en los 25 municipios analizados, y en 12 de ellos lo ha hecho más de un 50%. Palma registra el mayor incremento, un 153,3%, hasta los 8.317 euros por metro cuadrado, seguida de Valencia (+93,8%), Málaga (+93,1%) y Cartagena (+92%).

En Palma, el precio medio de una vivienda nueva supera ya los 1,6 millones de euros, una cifra que refleja también el mayor tamaño del producto publicado. Lejos de alargar los plazos, las mayores subidas conviven con algunas de las caídas más intensas del tiempo de venta. Palma, Málaga, Valencia, Alicante, Gijón y Oviedo combinan incrementos de precio superiores al 50% con reducciones del plazo de comercialización de más del 30%.

Valencia es el ejemplo más claro: el metro cuadrado casi se duplica, el precio medio por vivienda sube de 264.405 a 462.919 euros y la obra nueva se vende en 3,2 meses, el plazo más corto de los 25 municipios.

El precio medio de una vivienda nueva en España, que alcanza los 775.079 euros y se ha multiplicado por 2,75 desde 2021, requiere una aclaración. La cifra no refleja lo que cuesta una vivienda nueva en la mayoría de las ciudades, sino la composición de la oferta disponible en el conjunto del país. Madrid, Andalucía y Baleares tienen un peso muy elevado en la obra nueva publicada, con mercados de precios muy altos, lo que eleva de forma notable la media nacional.

Solo tres de los 25 municipios analizados superan esa media: Palma (1,64 millones de euros), Barcelona (1,15 millones) y Madrid (860.817 euros). En el municipio mediano, el precio de la vivienda nueva ronda los 380.000 euros, la mitad del dato nacional. A ello se suma el mayor tamaño de las viviendas publicadas, que ha pasado de unos 117 a unos 164 metros cuadrados de media.

Grandes capitales que venden rápido y mercados rezagados

Entre las grandes capitales, Valencia y Madrid son las que venden su obra nueva con mayor rapidez, en 3,2 y 3,6 meses respectivamente. Madrid ha reducido el plazo un 44% con un precio que ya alcanza los 6.807 euros por metro cuadrado, un 45% más que en 2021, y un precio medio por vivienda de 860.817 euros. Zaragoza, con una caída del 52,5%, completa el grupo de grandes ciudades que superan con holgura la media nacional.

Barcelona y Sevilla muestran una reducción más moderada, del 21,6% y el 22,5%. La capital catalana sigue siendo el mercado más caro de los 25 analizados, con 9.220 euros por metro cuadrado y un precio medio por vivienda de 1,15 millones de euros, y aun así vende su obra nueva en 5,4 meses, frente a los 6,9 de hace cinco años. Sevilla ha pasado de 6,4 a 5 meses con un metro cuadrado un 30,3% más caro y una vivienda nueva que cuesta de media 376.304 euros.

En el extremo contrario se sitúan varios mercados del norte peninsular y del área metropolitana de Barcelona. Bilbao (7,9 meses), A Coruña (6,5 meses) y Badalona (6 meses) son los únicos municipios que siguen por encima de los seis meses de venta, con reducciones que no llegan al 13%. Valladolid, con un recorte del 5,6%, también queda muy por debajo de la media. Incluso en estos mercados, el precio por metro cuadrado ha subido entre un 30% y un 64%.

Qué revela el menor tiempo de venta

La coincidencia de precios al alza y plazos más cortos en todo el territorio es la señal de una demanda que sigue apostando por la vivienda de nueva construcción. Factores como las calidades de construcción, la eficiencia energética o la posibilidad de comprar sobre plano suelen señalarse entre sus atractivos. Pero la velocidad a la que se absorbe el producto podría reflejar también una oferta insuficiente para el volumen de compradores que la buscan, pese a los nuevos proyectos de obra nueva que se anuncian en todo el país.

La otra cara de esa lectura es social. Que una vivienda nueva se venda en menos de cinco meses con precios que casi se han duplicado indica que el mercado sigue funcionando, pero para un perfil de comprador cada vez más reducido, con capacidad financiera para asumir esos niveles. Para buena parte de los hogares, y en especial para quienes acceden por primera vez a la propiedad, la obra nueva se aleja cada trimestre un poco más.

Cinco años después, la obra nueva en España es un producto sensiblemente más caro que se vende mucho más deprisa. Los datos de Brains Real Estate dibujan un mercado en el que el precio no ha sido un freno. La pregunta para los próximos trimestres es hasta dónde podrá estirarse esa capacidad de absorción.